Chi phí thi công nội thất văn phòng: Bóc tách hạng mục và kiểm soát ngân sách

Chi phí hoàn thiện một nơi làm việc gồm 4 nhóm hạng mục chính: cải tạo thô, hệ thống cơ điện, vách ngăn và đồ gỗ nội thất. Tỷ trọng lớn nhất thường nằm ở hệ thống kỹ thuật và đồ nội thất văn phòng rời.

Hạng mục thô bao gồm xử lý cốt sàn, sơn bả tường và làm trần thạch cao. Hệ cơ điện gồm dây dẫn chiếu sáng, ổ cắm mạng và cấp thoát nước điều hòa. Phần vách ngăn thường dùng vách kính khung nhôm hoặc thạch cao cách âm. Đồ nội thất bao gồm cụm bàn làm việc, ghế công thái học, tủ tài liệu và bàn họp.

Mức giá trên thị trường hiện nay có sự phân hóa rõ rệt tùy theo tiêu chuẩn vật tư và phong cách thiết kế. Mức giá tham khảo thị trường chia thành 3 phân khúc mức độ hoàn thiện phổ biến.

Phân khúc cơ bản dao động khoảng 1.500.000 đến 3.000.000 đồng/m², dùng cốt ván công nghiệp tiêu chuẩn cho bàn ghế làm việc. Phân khúc tiêu chuẩn dao động từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng/m², sử dụng gỗ MDF chống ẩm, vách kính và đèn led chiếu sáng. Phân khúc cao cấp từ 5.000.000 đến trên 7.000.000 đồng/m² với thiết kế theo mô hình mở hoặc phối thêm vật liệu da, đá.

Đơn giá thiết kế trên thị trường dao động khoảng 120.000 đến 500.000 đồng/m² tùy mức độ chi tiết của hồ sơ. Mức giá này có thể thay đổi theo từng đơn vị và khối lượng thực tế.

Mỗi khu vực chức năng trong nơi làm việc đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật và mức chi phí hoàn toàn khác biệt. Phân bổ ngân sách đúng chỗ giúp doanh nghiệp tránh lãng phí tiền bạc.

Khu vực làm việc chung của nhân viên chiếm phần lớn diện tích, mức đầu tư thị trường dao động 2.000.000 đến 8.000.000 đồng/m². Phòng họp đòi hỏi xử lý cách âm và thiết bị trình chiếu, mức đầu tư tham khảo khoảng 35.000.000 đến 120.000.000 đồng/phòng. Phòng lãnh đạo dùng vật liệu trang trí cao cấp hơn, mức chi phí tham khảo khoảng 50.000.000 đến 180.000.000 đồng/phòng.

Doanh nghiệp thường bị phát sinh chi phí do đánh giá sai hiện trạng mặt bằng và thiếu quy hoạch luồng di chuyển. Dưới đây là 3 nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng đội vốn dự án.

Bỏ sót phần cơ điện và cải tạo thô ban đầu

Hệ thống trần, sàn, điều hòa và cơ điện thường chiếm tới 30% đến 40% tổng ngân sách dự toán. Nếu nhận mặt bằng cũ nát, chi phí đập phá dỡ bỏ có thể tốn thêm 15.000.000 đến 50.000.000 đồng. Không khảo sát kỹ ngay từ đầu sẽ khiến khoản tiền này bị biến thành chi phí phát sinh ngoài ý muốn.

Quy định thi công ngoài giờ của tòa nhà

Hầu hết các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội cấm gây tiếng ồn trong giờ hành chính. Toàn bộ công tác khoan đục, cắt kính hay vận chuyển xà bần buộc phải làm ban đêm. Chi phí nhân công làm ca đêm và phí vận chuyển thường phát sinh tăng thêm khoảng 5% đến 10%.

Tính toán thiếu số lượng ổ cắm mạng và điện thoại

Doanh nghiệp tăng thêm chỗ ngồi nhưng không bố trí đường dây điện mạng âm sàn ngay từ đầu. Khi nhân sự vào ngồi làm việc, dây điện chằng chịt gây mất an toàn và thẩm mỹ. Việc đục sàn đi lại dây sau khi đã bàn giao tốn kém chi phí gấp nhiều lần.

Để kiểm soát ngân sách, anh/chị không nên chỉ nhìn vào con số tổng tiền cuối cùng của bảng báo giá. Việc phân tích rõ từng dòng mô tả kỹ thuật là bước bắt buộc phải làm.

Bảng báo giá thi công văn phòng chuẩn cần bóc tách rành mạch khối lượng từng mét dài bàn, mét vuông vách ngăn. Đơn giá phải ghi rõ quy cách cốt gỗ MDF chống ẩm, độ dày kính cường lực và xuất xứ phụ kiện ray bản lề. Nếu một đơn vị đưa ra đơn giá thi công văn phòng theo m² quá thấp, anh/chị cần kiểm tra kỹ danh mục phụ kiện.

Nhà Đẹp 4U áp dụng quy trình kiểm soát kỹ thuật nghiêm ngặt nhằm đảm bảo công trình vận hành được bền lâu. Mọi cam kết chất lượng đều được thể hiện qua các con số kỹ thuật cụ thể.

Quy trình thương mại 4 bước của 4U gồm: khảo sát và rà soát kỹ thuật mặt bằng; quy hoạch không gian và luồng di chuyển; bóc tách khối lượng và chốt ngân sách; thi công và bàn giao. 4U miễn phí phiên rà soát mặt bằng 30 phút, khảo sát cơ bản, lên sơ đồ định hướng 2D và khoảng ngân sách. Hồ sơ 3D và hồ sơ kỹ thuật có tính phí, được khấu trừ từ 50% khi ký thi công trọn gói.

Chi phí phát sinh được tính toán theo khối lượng đo đạc thực tế và kiểm soát bằng phụ lục hai bên cùng ký nhận. Các chuẩn kỹ thuật tại 4U: sàn dung sai không quá 3 mm/2 m; độ ẩm tường dưới 16% trước khi sơn bả; chống thấm ngâm nước 24-48 giờ; ống cấp nước thử áp 8-10 bar/24 giờ; dây điện lõi đồng luồn ống cứng. 4U bảo hành 12 tháng đối với nội thất rời, hoàn thiện, chiếu sáng và 5 năm cho kết cấu cải tạo, chống thấm.

Nhà Đẹp 4U thiết kế và thi công nội thất trọn gói tại Hà Nội, cho nhà ở và không gian thương mại.

Chi phí thi công văn phòng gồm những hạng mục nào là tốn kém nhất?

Hệ thống cơ điện M&E và đồ gỗ nội thất văn phòng là hai phần chiếm tỷ trọng ngân sách lớn nhất. Riêng hệ thống trần thạch cao, sàn, đường dây điện mạng và điều hòa đã chiếm 30% đến 40% tổng chi phí. Việc bóc tách kỹ hai phần này sẽ giúp khóa chặt dự toán.

Đơn vị tòa nhà chỉ cho làm ban đêm thì chi phí có bị tăng thêm không?

Có, việc làm đêm thường làm tăng khoảng 5% đến 10% chi phí nhân công và vận chuyển xà bần. Nhà thầu chuyên nghiệp sẽ tính toán trước các mốc thời gian này vào phương án thi công. Anh/chị nên làm rõ quy chế tòa nhà trước khi chốt hợp đồng.

Phí thiết kế văn phòng tại Nhà Đẹp 4U được tính và khấu trừ ra sao?

Phí thiết kế phối cảnh 3D và hồ sơ kỹ thuật tại 4U được khấu trừ từ 50% khi ký hợp đồng thi công trọn gói. Trước đó, 4U hỗ trợ miễn phí phiên rà soát 30 phút, khảo sát cơ bản và sơ đồ định hướng 2D. Điều này giúp doanh nghiệp nắm rõ phương án mặt bằng trước khi chi tiền.

Làm sao để đảm bảo tiến độ bàn giao văn phòng đúng ngày khai trương?

Doanh nghiệp cần chọn đơn vị có quy trình khảo sát mặt bằng và chốt bản vẽ kỹ thuật chi tiết từ sớm. Đồ gỗ nội thất cần được gia công đồng thời tại xưởng trong khi công trường xử lý phần thô. Tiến độ từng tổ đội phải được ràng buộc rõ ràng bằng các mốc phụ lục hợp đồng.

Nhà Đẹp 4U áp dụng chính sách bảo hành nội thất văn phòng thế nào?

Nhà Đẹp 4U bảo hành 12 tháng cho toàn bộ nội thất rời, hạng mục hoàn thiện bề mặt và hệ thống chiếu sáng. Các hạng mục liên quan đến kết cấu cải tạo và xử lý chống thấm được bảo hành 5 năm. Đội ngũ kỹ thuật hỗ trợ kiểm tra và xử lý nhanh chóng trong quá trình vận hành.